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Guide des droits et des démarches administratives
Loyers impayés et expulsion du locataireFiche pratique
Loi du 27/07/2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite - 28.07.2023
Pour un bail d'habitation signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit que le délai accordé au locataire pour payer sa dette, après qu'il a reçu un commandement de payer, est de 6 semaines.
C'est ce que prévoit notamment la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
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Vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d'habitation ? Le locataire ne vous paie pas le loyer qu'il vous doit ? Vous voulez savoir quelles sont les démarches à faire, et dans quel ordre les engager ? Nous vous expliquons.
Lorsque , le locataire et vous pouvez choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, l'étalement du remboursement de l'impayé).
Mais dès le 1er impayé de loyer, vous pouvez en réclamer le paiement aux personnes suivantes :
La caution du locataire
Ou Action Logement, si le locataire a la garantie Visale
Ou son assurance « garantie des loyers impayés »
Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement, vous devez signaler l'impayé à la Caf (ou la MSA), à partir d'un certain montant. Ce montant varie selon que l'aide au logement vous est versée directement ou non :
Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges de 90 € par mois et une aide au logement de 200 € par mois :Le propriétaire doit signaler l'impayé lorsque la dette atteint :430 € - 200 € = 230 €230 € x 2 = 460 €Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges de 90 € par mois et une aide au logement de 200 € par mois :Le propriétaire doit signaler l'impayé lorsque la dette atteint :430 € x 2 = 860 €Vous devez signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.
Caisse d'allocations familiales (Caf)
Mutualité sociale agricole (MSA)
Attention
Si vous ne signalez pas l'impayé, vous risquez une amende de 7 332,00 €.Avertie de l'impayé, la Caf ou la MSA engage une procédure pour impayé.
La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement varie selon que le bail contient ou non une clause résolutoire :
Si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
-
Si le locataire n'a pas payé les sommes dues, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Vous pouvez saisir le juge en référé. Vous devez demander au juge de constater que le bail est résilié et d'ordonner l'expulsion du locataire. Si le locataire est en capacité de payer sa dette, le juge peut encore lui accorder des délais de paiement. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Après que le juge a rendu sa décision, vous devez charger un commissaire de justice de la signifier au locataire.
Lorsque le juge a autorisé l'expulsion du locataire, vous devez faire appel à un commissaire de justice pour qu'il procède à l'expulsion du locataire. En effet, seul un commissaire de justice peut se charger de l'expulsion le locataire.
Attention
Vous ne devez pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles. Dans le cas contraire, vous risquez d'être poursuivi en justice pour violation de domicile.Si vous faites l'expulsion par vous-même, vous risquez jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.Quand a lieu l'expulsion ?
2 situations sont possibles :
Lorsque l'expulsion s'accompagne d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces du nouveau logement correspond au nombre d'occupants), l'expulsion peut avoir lieu tout au long de l'année.
Lorsqu'il n'y a pas de solution de relogement, l'expulsion n'est pas possible durant la trêve hivernale, c'est-à dire du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante.
À savoir
Dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer.Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa venue au locataire, mais il n'y est pas obligé.
Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice doit se présenter au logement un jours ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.
Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?
Inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
Mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
Mention de l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans les 2 mois qui suivent la remise ou la signification du procès-verbal (délai non renouvelable). Les biens non retirés seront vendus aux enchères publiques si l'inventaire indique qu'ils ont une valeur marchande. Les autres bien non retirés seront considérés comme abandonnés, sauf les papiers et documents personnels qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le mois qui suit la remise ou la signification du procès-verbal
Indication du juge à qui soumettre cette contestation
Reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution
Inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
Mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
Mention de l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans les 2 mois qui suivent la remise ou la signification du procès-verbal (délai non renouvelable). Les biens non retirés seront vendus aux enchères publiques si l'inventaire indique qu'ils ont une valeur marchande. Les autres bien non retirés seront considérés comme abandonnés, sauf les papiers et documents personnels qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le mois qui suit la remise ou la signification du procès-verbal
Indication du juge à qui soumettre cette contestation
Reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution
Inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
Mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
Mention de l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans les 2 mois qui suivent la remise ou la signification du procès-verbal (délai non renouvelable). Les biens non retirés seront vendus aux enchères publiques si l'inventaire indique qu'ils ont une valeur marchande. Les autres bien non retirés seront considérés comme abandonnés, sauf les papiers et documents personnels qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le mois qui suit la remise ou la signification du procès-verbal
Indication du juge à qui soumettre cette contestation
Reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution
Question ? Réponse !
- Les aides personnelles au logement sont-elles maintenues en cas de loyers impayés ?
- Quel tarif s'applique en cas de recours à un huissier (à présent appelé commissaire de justice) dans un litige locatif ?
- Quelle aide apporte le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ?
- Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?
- Un propriétaire peut-il garder un double des clés de son locataire ?
Services en ligne et formulaires
- Diagnostic social et financierMinistère chargé du logement CERFA 16227*01
Où s'adresser ?
Pour en savoir plus
- Recouvrement amiable de créance : recourir à la procédure simplifiéeInstitut national de la consommation (INC)
- Impayés de loyers jusqu'à 100 euros : procédure de traitement simplifiéInstitut national de la consommation (INC)
- Impayés de loyers et expulsion du locataireInstitut national de la consommation (INC)
- S'assurer contre les loyers impayés (la garantie des loyers impayés – GLI)Institut national de la consommation (INC)
- Code des procédures civiles d'exécution : articles R121-5 à R121-10Legifrance
- Code des procédures civiles d'exécution : article R442-2Legifrance
- Code des procédures civiles d'exécution : article R442-3Legifrance
Références
-
Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25
Définition de l'impayé de loyer (Caf) : D542-19 -
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 24
Résiliation du bail (clause résolutoire) -
Code des procédures civiles d'exécution : article L411-1
Procédure d'expulsion : décision de justice -
Code des procédures civiles d'exécution : articles R411-1 à R411-3
Procédure d'expulsion : commandement à quitter les lieux -
Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8
Procédure d'expulsion -
Code des procédures civiles d'exécution : articles R412-1 à R412-4
Procédure d'expulsion -
Code des procédures civiles d'exécution : article L431-1 à L431-2
Concours de la force publique -
Code des procédures civiles d'exécution : articles R432-1 à R432-2
Procédure d'expulsion : le PV d'expulsion - Code des procédures civiles d'exécution : articles R433-1 à R433-6